Сегодня я хочу завершить сразу две большие темы, названные мною, соответственно, «Что такое кредит» и «Виды кредитов«. Завершит постройку моего «фундамента» кредитования один из самых сложных и востребованных кредитных продуктов – ипотечный кредит. Давайте разберем все его особенности подробно.
Итак, ипотечный кредит представляет собой такой же целевой продукт, как, скажем, автокредит, однако же, различия между ними, несомненно, есть.
Во-первых, целью ипотечного кредита является приобретение жилой недвижимости, будь-то дом или квартира.
Во-вторых, приобретаемая недвижимость передается банку в залог на весь срок действия кредитного договора.
В-третьих, срок действия ипотечного кредитного договора составляет от 5 до 50 лет, отсюда и достаточно низкая (по сравнению с другими банковскими продуктами) процентная ставка. Помимо кредитного договора в рамках ипотечного кредитования, между банком и заемщиком заключается договор об ипотеке.
По договору ипотеки собственник квартиры становится залогодателем, а банк, в чью пользу передается квартира, залогодержателем.
Как правило, и заемщиком и залогодателем по ипотечному кредиту должен выступать один и то же человек. Но из этого правила бывают исключения. Кроме того, ряд банков допускает получение ипотечного кредита под залог уже имеющейся в собственности заемщика квартиры либо дома. И тогда вновь приобретенная на кредитные деньги недвижимость в залог в пользу банку не попадает.
Ипотека бывает двух видов. И первый вид – ипотека в силу закона. В каких случаях она возникает? Например, когда права банка, как залогодержателя, удостоверяются ценной бумагой – закладной, либо же когда основанием приобретения недвижимости является договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Второй вид — ипотека в силу договора, возникает в тех случаях, когда кроме кредитного договора, заемщик заключает с банком договор об ипотеке. Естественно, поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека так же должна быть зарегистрирована.
Квартира, переданная банку в залог, остается во владении и пользовании собственника (залогодателя). Однако, распорядиться такой квартирой (продать, подарить, обменять) он уже не сможет без согласия банка. Таковы последствия ипотеки, и в этом заключаются гарантии банка. Кроме того, в договоре об ипотеке может быть предусмотрено право банка осуществлять проверку предмета залога, а в обязанности залогодателя вменено обеспечение сохранности, содержание и ремонт, а также страхование заложенной квартиры.
Приобретенная по ипотечному кредиту квартира становится собственностью заемщика с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Однако, банк, в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора, вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. И для банка не будет иметь значения, является ли эта квартира единственным жильем для заемщика и его семьи. Такое право предоставлено банку Законом. И, надо сказать, он этим правом охотно пользуется.
Если Вы перестанете погашать ипотечный кредит, будьте готовы к тому, что банк захочет вернуть свои деньги, забрав Вашу квартиру. Теоретически, банк может подать на Вас в суд уже после 90 дней просрочки. Основным требованием банка в суде будет обращение взыскания на заложенную квартиру. Ведь ипотека – это обеспечительный договор, гарантирующий банку возврат долга независимо от Вашего финансового положения.
В случае обращения взыскания на Вашу квартиру, приобретенную по ипотечному кредиту, ее стоимость в ходе торгов будет сильно занижена. Таким образом, денежных средств, вырученных с ее продажи может не хватить Вам для полного расчета с банком. Остаток долга Вы должны будете вернуть за счет собственных средств.
Соблюдайте все условия кредитного договора, не пропускайте сроки ежемесячных платежей, и ипотека станет для Вас не тяжелой обузой, а удобным способом приобрести впервые либо увеличить Вашу собственную жилплощадь.
Кстати, дам Вам еще один важный совет. Очень часто, при продаже квартиры, собственник просит занизить в договоре ее стоимость, и вместо реальной, указать в два, а то и в три раза меньшую сумму. В этом случае покупателю стоит задуматься над последствиями такого занижения. Ведь, в случае расторжения договора купли-продажи, он должен будет вернуть продавцу квартиру, а взамен получит только ту сумму, которая указана в договоре. И доказать, что за квартира стоила дороже, будет непросто. Конечно, в ряде случаев, стороны дают друг другу дополнительные расписки, которые не фигурируют в сделке купли-продажи, но, якобы подтверждают факт уплаты большей суммы за квартиру. На мой взгляд, фокусы эти достаточно рискованны, хотя, в большинстве случаев и являются действенными. Соблюдайте Законы, на всякий случай.
Очень полезная информация!Особенно,для новичков.Спасибо!
Пожалуйста, Лариса. Такая информация должна быть и доступной, и понятной. Особенно тем, кто сталкивается с кредитами впервые.
Здравствуйте!!! У меня такой наболевший за последнее время вопрос: у меня оформлена ипотека в СБ, была одна просрочка платежа 10 дней, сейчас просрочек нет. Но у меня есть в этом же банке еще 3 потребительских кредита, ситуация по которым плачевна, имеются действующие просрочки. Просчитав все плюсы и минусы выход один — суд и ФССП. Может ли банк потребовать досрочного погашения ипотеки, т.е. расторгнуть со мной ипотечный договор? Заранее благодарна за ответ! PS: очень много полезного почерпнула из ваших статей, огромное спасибо!
Ирина, эти моменты нужно, конечно, в банке уточнять. Дело в том, что у Вас мождет быть всего один счет, с которого банк списывает деньги для погашения всех 4-х кредитов. И если вы перестанете платить потреб кредиты, то банк может списывать ипотечные деньги в счет погашения всех кредитов, то есть, на ипотеку хватать не будет. Вот этот момент уточните в банке.
Ну а если счета для каждого кредита разные, и ипотечный кредит Вы будете погашать исправно, я думаю, банк не станет истребовать его досрочно — оснований обращаться в суд именно по этому договору у банка не будет.
Спасибо огромное за ответ! По всем кредитам счета в банке разные.Еще раз спасибо!
тогда можно пробовать погашать одни и не погашать другие.
И снова, здравствуйте! Считала что вопросы с банком улажены, т.к. договорились с отделом взыскания задолженности о подаче исков в суд по просроченным кредитам, но сегодня позвонила управляющая филиалом банка, где я брала все кредиты, в т.ч. и ипотеку и пригрозила тем, что банк заберет у меня заложенную квартиру, хотя по ипотеке я плачу исправно, также пригрозила, что обратятся к моему вышестоящему руководству с просьбой повлиять на меня каким-то образом, вдобавок сказала что я «порочу честь мундира» и банк может отказать другим сотрудникам моей организации в предоставлении кредита! Я опять в панике, что посоветуете?
Просто пугают. У них нет такого права ни по квартире, ни в отношении других сотрудников Вашей компании.
И еще раз — СПАСИБО!!!
Пожалуйста, Ирина.
Развелась с мужем нужно составить соглашение о разделе имущества(квартира в ипотеке),а затем договор дарения его доли мне.
Это все хорошо, но проблема в том, что пока Вы не погасите кредит и банк не снимет обременение, Вы не сможете зарегистрировать переход права собственности по этим соглашениям.
Здравствуйте, у меня такой вопрос. У меня две квартиры, одна в ипотеке, а другая в собственности. Имеют ли право суд или судебные приставы забрать квартиру которая у меня в собственности за долги перед банками?
Ипотечную квартиру может забрать только залогодержатель. Вторую квартиру могут забрать все остальные кредиторы, пока ипотечная у Вас в собственности.
Здравствуйте! Хотелось бы выразить Вам огромную благодарность за ваш проект. Очень много полезного и малоизвестного для заемщиков. Прошу ответить и на мой вопрос: собственником квартиры, а также залогодателем является моя мама. Есть ли возможность как-то переоформить ипотеку на меня или моего мужа (проживаем вместе с мамой)? Сразу оговорюсь, что кредитная история у обоих плохая и есть задолженность по потребительским кредитам. Хотелось бы погасить часть ипотеки за счет материнского капитала. И если можно, то при каком раскладе возможен положительный результат?
Спасибо, Юлия!
Тут главный вопрос в том, пойдет ли банк на такую схему. Я считаю, что не пойдет. Единственный вариант для Вас — взять материнский капитал, добавить еще денег и купить у мамы эту квартиру, тем самым, мама погашает ипотеку, банк снимает обременение. Это единственный способ. Все остальные варианты — только с согласия банка.
Большое спасибо Тимофей, за Ваш отклик. Да была такая мысль — покупки квартиры у мамы. Загвоздка в том, что в Пенсионном фонде мне ответили, что при покупке квартиры у родственника, материнский капитал нельзя использовать, вот если только покупать в ипотеку, но у нас кредитная история испорчена.
А, да, такие ограничения могут быть. Хотя, Ваш вариант и укладывается в рамки закона. Бюджетные деньги, что поделаешь, за их расходованием следят тщательно.
День добрый! Продаем жилье. Покупатель берет ипотеку на покупку и неотделимые улучшения. Указывать планируем 1 млн. р. Но реально стоимость другая. В договоре ничего нет о том, что деньги на улучшения пойдут продавцу. Как велик риск при этом, что деньги все же продавец не получит? Очень надеюсь на скорый ответ! Спасибо, с уважением, Ольга.
1 ипотека в силу закона — это плюсом к договору еще и закладная. Может банк в любой момент эту закладную продать подарить кому-либо?
2 ипотека в силу договора — это плюсом к договору договор об ипотеке (что может быть ипотекой-существующее жилье?)
Что безопаснее для заемщика?
Закладная — это ценная бумага, ее можно передавать третьим лицам. Но, мое мнение — между 1 и 2 разницы нет, поскольку последствия просрочки будут одинаковы: обращение в суд, взыскание долга и обращение взыскания на залог. Так что выбирайте любой вариант.