Раздел квартиры, находящейся в ипотеке

делим ипотечную квартиру между супругами в суде

Выходим на финишную прямую. Не загадываю, конечно, но думаю, это будет не последняя статья о разделе общего имущества супругов. Нюансов в этой сфере очень много, несмотря на всю простоту и прямолинейность темы семейных споров.

Порою на консультациях я начинаю много говорить, и вроде бы, говорю простые и понятные вещи, но клиенты как-то начинают округлять глаза и «зависать». Вообще я понял, что институт брака и семьи он как-то странно пустил свои корни в наше общество. Такое впечатление, что в массовом сознании суть заключения брака сводится только к трем вещам: обручальное кольцо, штамп в паспорте и общая фамилия. О том, что есть масса дополнительных прав, обязанностей и прочего-прочего, большинство пар попросту не задумываются.

Такой вывод я сделал на основании многочисленных консультаций своих клиентов по семейным спорам. Вот и думай потом, все ли так просто в этой теме и достаточно ли понятно я Вам расписываю все эти тонкости взаимоотношений, пардон, правоотношений.

Как бы то ни было, мы продвигаемся вперед. Вчера Вы должны были узнать о разделе залогового имущества, в частности, автомобиля. Надеюсь, это было понятно. Сегодня же, я хочу рассказать о разделе недвижимого имущества, находящегося в залоге. И самый простой пример – это раздел супругами квартиры, находящейся в ипотеке. Поехали.

Сперва термины. Ипотека – это залог недвижимого имущества. В свою очередь залог – это способ обеспечения исполнения обязательства. Самый распространенный пример — это кредитный договор, как основное обязательство, и договор об ипотеке – как обеспечение исполнения основного обязательства.

Такая схема предполагает следующие последствия: заемщик прекращает погашать кредит, и банк получает право обратить взыскание на предмет залога – квартиру. Про ипотечные кредиты Вы можете почитать в отдельной статье. Отношения в сфере залога недвижимости регулируются специальным законом ФЗ «Об ипотеке».

Квартира в нынешние времена может попасть в ипотеку двумя способами:

  1. квартира приобретена на кредитные средства и отдана в залог банку;
  2. заемщик взял кредит на собственные нужды, а в качестве обеспечения исполнения своего обязательства передал в залог банку свою квартиру.

Результат в обоих случаях один – квартира остается в собственности заемщика, но банк приобретает право обратить на нее взыскание, если заемщик прекратит погашать кредит.

Так вот вопрос сегодняшней статьи: можно ли разделить между супругами такую квартиру?

Конечно можно! Право разделить общее имущество принадлежит супругам на основании Семейного кодекса. И нет другого Закона, который мог бы их этого права лишить.

Процедура раздела общей квартиры ничем не отличается от раздела недвижимого имущества в судебном порядке. Об этом Вы можете прочитать в одноименной статье. Однако, в случае с ипотечной квартирой, тут будут нюансы.

Участие в суде банка

В деле о разделе общего имущества супругов, если среди имущества есть ипотечная квартира, обязательно будет участвовать банк. Статус представителя банка в этом случае – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований. Однако, несмотря на свой статус, банк будет активно возражать против удовлетворения иска и раздела квартиры, переданной банку в залог. При этом, банк может оперировать нормами права, судебной практикой и прочими «весомыми» аргументами.

Главное, не поддаваться панике, ведь, как я уже сказал, Ваше право на раздел общего имущества даровано Вам Семейным кодексом, и банк против него – никто и ничто.

Как правило, суды без проблем удовлетворяют такие иски, и разделяют квартиру между супругами. Хотя, я не исключаю всяческие курьезы, которые иной раз могут возникать в судебной практике. Но, это Россия, на это надо делать скидку.

Регистрация права собственности

Самая, на мой взгляд, реальная проблема, с которой вы точно столкнетесь после раздела квартиры – это регистрация перехода права собственности. По факту, на момент подачи иска о разделе квартиры, ее собственником является один из супругов, он же является и залогодателем. После раздела, собственников становится двое, причем, теперь они – долевые.

А как я уже рассказывал ранее, все сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации. Ну, или, в настоящее время, государственной регистрации перехода права собственности. Не суть важно. Главное, что пока Вы не произведете регистрацию в органах Росреестра, Вы как-бы и не считаетесь собственником своей доли в квартире.

А тут стена. Пока на квартире «висит» ипотека, Вы без согласия банка не имеет права проводить в отношении этой квартиры ни регистрационные действия, ни сделки по ее отчуждению. То есть, зарегистрировать свое право собственности на долю в квартире Вы сможете только после полного погашения кредита и снятия с квартиры обременения.

Риск получить квартиру в ипотеке, если Вы не заемщик

Все, что я описывал раньше – это сложности, да, но сложности решаемые и не смертельные. Подумаешь, нельзя зарегистрировать свое право. Но у Вас на руках есть решение суда, которое не имеет срока действия. И Вы без проблем сможете зарегистрировать свое право собственности и через год, и через 5 и через 20 лет.

Вот что я расскажу сейчас – это реальный риск потерять квартиру либо долю в квартире.

Смотрите, Вы разделили квартиру с мужем пополам. Заемщик по ипотечному кредиту – Ваш муж. А теперь такая ситуация: вы разошлись со скандалом, в «кровавом» споре в суде отбили у мужа половину квартиры и много чего еще полезного. Кроме того, Вы остались проживать в этой квартире, а муж съехал. На мой взгляд, стандартная ситуация. И вот, что может произойти дальше.

Муж, обиженный на Вас, перестает погашать кредит за квартиру. Конечно, зачем ему платить, если он там не живет. Проходит месяц, два, три, пять. В конце-концов, банк теряет терпение, и подает на мужа в суд. По ипотечным кредитам, банки в первую очередь обращают взыскание на заложенные квартиры, а уже потом взыскивают с Вас остатки. Уловили мысль?

Говоря по-русски, Вы рискуете потерять квартиру, так и не зарегистрировав на себя право собственности. Поэтому еще раз повторю: прежде чем начинать войну, просчитайте все ЗА и ПРОТИВ, взвесьте все аргументы, переберите все варианты. Я же, как юрист, практикующий в том числе и по разрешению семейных споров, однозначно скажу Вам: единственным решением в такой ситуации, которое максимально сможет обезопасить Ваше имущество будет:

  • а) обращение к юристу или адвокату, и
  • б) заключение мирового соглашения с супругом. Вот в этом кроется залог Вашего успеха! Без дураков.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *