Валютная ипотека — чума 2015 года!

Привет привет, мои дорогие читатели!

Совершенно случайно пришлось столкнуться с популярной нынче проблемой — валютной ипотекой. Ну как столкнуться, у меня такого кредита нет, но у моих клиентов, как оказалось, их более чем достаточно. Чтобы стало окончательно понятно о чем идет речь, я уточню.

Валютная ипотека — это популярная в 2006 — 2008 годах программа ипотечного кредитования, при которой заемщик получал кредит на покупку квартиры не в рублях, а в валюте. Естественно, процентная ставка по таким кредитам была гораздо ниже обычных рублевых займов. Выбор валют был достаточно широк. Не возьмусь перечислять все, но помню, что их перечень выходил за рамки доллара и евро.

Такие кредиты были популярны раньше, в эпоху какой ни какой, но стабильности. Сейчас, интерес к ним, естественно поугас. И это еще мягко сказано. Так зачем я о них рассказываю, спросите Вы? А затем, что ипотечные кредиты, если помните из вот этой статьи, позволяли заемщикам получить крупную сумму денег на очень длительный срок. Один из крупнейших банков в свое время пестрил рекламными слоганами: «Ипотека на полвека». Представляете! Кредит на 50 лет! За это время любая новостройка придет в негодность и может быть признана ветхим жильем. А проценты по кредиту все капают. Нет это бред, на мой взгляд.

Тем не менее, это было, и это по-прежнему есть. Подумайте сами, все кредиты, заключенные в 2006 — 2008 годах действуют по сей день. Люди до сих пор их выплачивают. Ужас.

Но перейду уже к сути. Пока курс доллара был относительно стабилен, выплачивать заемщикам такие кредиты было даже выгодно. Но, когда грянула Олимпиада 2014, а затем «в нашу гавань вернулся Крым», все изменилось коренным образом.

Курс доллара резко изменился, и к 2015 году платежи по ипотечным кредитам увеличились втрое. Улавливаете суть? Если раньше заемщик платил 24 000 рублей в месяц, то теперь он стал платить 60 000 рублей за ту же самую квартиру, по тому же самому кредитному договору. В графике же стоит сумма — 1 000 долларов США в месяц, так будь любезен.

Вы, наверняка, видели и слышали по ТВ репортажи о различных акциях протеста, голодовках и митингах, которые в последнее время устраивают валютные заемщики. Все они хотят одного — стабильности и защиты. Причем, защиты требуют от государства, а стабильности — от банка. Понять их можно.

Но вот какой нюанс. Есть принцип свободы договора, и есть рыночные отношения. Тут возникла такая ситуация, когда заемщикам сделалось плохо, но никто формально в этом не виноват. И все ни при чем, и вопрос никак не решается. Заемщики больше не могут платить по графику, поскольку такие платежи стали разорительными. Банки не могут ждать долго, и начинают подавать в суд.

И что в итоге: с заемщика взыскивается задолженность к примеру, в долларах США, но в эквиваленте на рубли по курсу на дату подачи иска либо на дату исполнения решения. Естественно, банки не забывают обращать взыскание на заложенные квартиры, оставляя заемщиков и без денег и без жилья.

Ладно бы, если речь шла об обычной рублевой ипотеке. Да, единственное жилье, да, заемщику больше негде жить. Но, если это жилье приобретено на кредитные деньги либо передано банку в залог в счет обеспечения кредитного обязательства, тут уж не обижайтесь, закон будет на стороне банка.

Но, мы говорим о валютной ипотеке. И тут обстоятельства совсем иные. Банк взыскивает с должника, к примеру, 50 000 долларов США. Если в момент получения кредита эта сумма составляла в пересчете на рубли 1 200 000, то на сегодня эти же 50 000 долларов составляют уже 2 800 000 рублей. При этом, стоимость квартиры за эти годы изменилась не сильно. В итоге, должник лишается и квартиры, и еще остается должен целую кучу денег. Именно кучу! Где справедливость? То-то же.

Меры по оптимизации ипотечных кредитов

Государство, в свою очередь, предприняло несколько попыток по урегулированию этой ситуации. Сначала Верховный главнокомандующий предложил банкам зафиксировать курс валюты на определенной отметке, так, чтобы всем было удобно и никому не обидно. Многие банки последовали этой рекомендации, но некоторые, да тот же ВТБ 24, категорически отказался и менять условия кредитных договоров, и каким-либо иным способом фиксировать курс валюты по уже выданным кредитам.

После этого шага, когда подтвердилась его неэффективность, к решению вопроса подключился Банк России. Председатель ЦБ РФ Набиуллина Э.С. в своем письме «О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте» № 01-41-2/423 от 23.01.2015 г., адресованном всем кредитным организациям, рекомендовала при конвертации использовать официальный курс иностранной валюты по отношению к рублю, установленный Банком России по состоянию на 01.10.2014 г. В письме, естественно, больше текста. Я не хочу его цитировать полностью. Если Вам интересно, просто скачайте его с моего блога по прямой ссылке

Но, как и в первом случае, письмо Банка России носило лишь рекомендательный, но никак не обязательный характер. А это значит, что исполнять его банки не обязаны.

И вот, на фоне всей этой, казалось бы, безвыходной ситуации, грянул гром.

Решение Пушкинского городского суда Московской области

04 февраля 2015 года Пушкинский районный суд МО выносит решение по гражданскому делу № 2-878/2015 по исковому заявлению заемщика к банку ВТБ 24 (ПАО), которым удовлетворяет требования заемщика и обязывает банк:

1) внести дополнения в кредитный договор № ——-, заключенный ——— между Банком ВТБ 24 «ЗАО» и ———— путем заключения дополнительного соглашения, по условиям которого изложить п. 4.3.9 кредитного договора № ——- в следующей редакции: «…Размер Аннуитетного платежа, рассчитанный по вышеуказанной формуле, на дату подписания настоящего Договора, составляет 1 872,03 долларов США», дополнив п. 4.3.9 кредитного договора № ————-, заключенного ———— г.: «…Возврат кредита осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, который не может превышать 24,00 (двадцать четыре) рубля 1 у.е., т.е. 1 доллар США = не более 24,00 (двадцать четыре) рубля.. .», с момента заключения кредитного договора, а именно с <дата> г.

2) произвести перерасчет произведенных ———— платежей в счет погашения долга по кредитному договору № ————, заключенному ———— г., размер которых за весь период превышал курс доллара США, установленный из расчета на день заключения кредитного договора — ————- — 23.51 руб. за 1 у.е., путем зачисления сумм неосновательного обогащения в счет погашения оставшейся части долга.

Вот он, переворот! СМИ разрываются радостными воплями, банки негодуют. Правозащитники почесыват руки. Но, на мой взгляд, радоваться рано.

• Во-первых, решение еще не вступило в законную силу, и, по слухам, на 22 июня 2015 года назначено рассмотрение апелляционной жалобы банка.
• Во-вторых, даже если апелляционная инстанция оставит решение в силе, есть еще две судебных инстанции.
• В-третьих, даже если решение суда устоит в неизменном виде, важно помнить, что российская система права не знает института «судебный прецедент». Это означает, что любой другой суд по аналогичному спору может вынести полностью противоположное решение, и будет по-своему прав.

Но, в остальном, я согласен, тенденция очень неплохая. Тем более, что я читал это решение, и, скажу Вам, я ему верю. Позиция суда вполне доказана и подкреплена нужными нормами права. Красивое решение, я бы сказал.

Что делать с одним единственным решением?

Так вот к чему я все это рассказываю. Ко мне обратился клиент с именно таким спором. Я взвесил все ЗА и ПРОТИВ, и решил попробовать. А почему нет, подобной практики еще нет ни у кого, так будем первыми, не считаю этого удачливого заемщика из подмосковного города.

Но, давайте все делать по-порядку. Завтра я научу Вас писать в банк претензию на предмет изменения условий кредитного договора. А в четверг покажу Вам образец искового заявления к банку и расскажу как и куда его подавать. Давайте создадим судебную практику вместе!

А теперь несколько новостей. Меня давненько здесь не было, а потому есть что сказать помимо основной темы.

Новость № 1 — Обзор закона о банкротстве граждан

Я уже который месяц обещаю Вам сделать обзор этого злосчастного закона. И тут причина задержки не в нехватке времени. Я, естественно, изучил уже этот Закон, и даже общался с людьми, которые принимали непосредственное участие в его разработке. Но, дело в том, что все эти нормы пока самая что ни на есть теория. Реальные результаты по реальным делам будут только к концу 2015 года, поскольку с 1 июля 2015 года суды начнут принимать заявления о банкротстве граждан, а учитывая, что вся процедура занимает минимум пол года, ждать ранних вестей с фронта не стоит.

Кроме того, в настоящее время продолжается незримый бой между Арбитражным судом и судом общей юрисдикции на предмет того, кто из них будет рассматривать все эти дела. Да, Закон уже закрепил эту вотчину за общей юрисдикцией, но война еще не проиграна.

И еще. В кулуарах законодательной власти все еще слышен шепот о том, что вступление Закона в силу может быть отложено.

Ну да ладно, я обещал, я сделаю. На днях будет Вм обзор. Кстати, я видел, у Интернете уже немало всего о нем сказано. Но думаю, Вам будет интересно именно мое мнение. Я, как ни крути, в этом вопросе не посторонний человек.